Steuerberatungsgesellschaft

Vermietung und verbilligte Überlassung von Wohnungen an Angehörige 

• Verträge mit Angehörigen

Zur steuerlichen Anerkennung von Verträgen mit Angehörigen ist es zwingend erforderlich, dass die Verträge einem so genannten Drittvergleich standhalten, d.h. wie unter Fremden Dritten üblich sind. Durch die Nutzung von Standardverträgen des Bürofachhandels oder der Grundstücksverbände und durch die Vereinbarung üblicher Bedingungen kann hier einem Drittvergleich standgehalten werden. Das gleiche gilt auch für die Zahlungsgepflogenheiten. Die Miet- und Umlagenzahlungen sollten demgemäß monatlich, spätestens bis zum 3. des Folgemonats unbar, per Überweisung oder Dauerauftrag erfolgen. Insbesondere bei der Vermietung an Kinder ist zur steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses von Bedeutung, ob das Kind überhaupt aufgrund eigener Einkünfte in der Lage ist die Mietaufwendungen zu verkraften. Dies muss im Zweifel durch eine Einnahmen- / Ausgabenrechnung des Kindes belegt werden. In der Regel liegen die Aufwendungen für eine Mietwohnung bei ca. 30% - 50% der Einkünfte eines Mieters. 

• Verbilligte Überlassung von Mietwohnungen!

Der Vorteil einer steuerlich anerkannten verbilligten Vermietung einer Mietwohnung, liegt darin, dass die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig sind und der Begünstigte (Eltern, Kind, sonstige Verwandte, Freund(in) etc.) nicht die normale ortsüblich Miete zu zahlen braucht. Eine verbilligte Vermietung an Angehörige ist nur mit voller steuerlicher Wirkung möglich, wenn das vereinbarte Entgelt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz / EStG) nicht niedriger als 75% der ortsüblichen Miete gem. dem amtlichen Mietspiegel ist.  Ab 1. 1.2012 wurde dieser Wert auf 66% abgesenkt. Liegt die verbilligte Miete unter 66% der Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten nur noch zum Teil abzugsfähig. Diese sind in einen entgeltlichen Vermietungsanteil und einen unentgeltlichen und damit steuerlich nicht abzugsfähigen Überlassungsanteil aufzuteilen (Neuregelung gem. § 21 Abs. 2 EStG ab 2012). 

Regelung bis einschließlich VZ 2011:
Soweit das vereinbarte Entgelt weniger als 75%, aber mindestens 56% der ortsüblichen Miete (Kaltmiete + Umlagen) beträgt, ist eine Prognoserechnung durchzuführen. Anhand dieser Prognoserechnung über die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes muss der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Einkünfte insgesamt zu einem positiven Ergebnis führen. Fällt die Prognose positiv aus, sind die Aufwendungen/Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Fällt die Prognose negativ aus, d.h. es werden auf Dauer Verluste erzielt, können die Aufwendungen / Werbungskosten nur noch im  Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete berücksichtigt werden.

Aus diesem Grunde empfehlen wir in solchen Fällen die Mietvereinbarungen auf 75% (ab 2012: 66%) der ortsüblichen Miete (zuzüglich 75% der Umlagen) anzupassen und den Mietspiegel regelmäßig daraufhin zu überwachen. Infos zum örtlichen Mietspiegel erhalten Sie vom zuständigen Finanzamt, den Gemeinden und auch leicht über das Internet. Besondere im Mietobjekt liegende Umstände können jedoch dazu führen, dass der tatsächliche Mietmarktpreis der Wohnung vom amtlichen Mietspiegel deutlich abweicht. (Beispiele: Lärmbeeinträchtigungen wie Autobahn, über der Gaststätte, durch andere Mieter / Gewerbetreibende, kein sonstiger Mieter zu finden etc.)

Rechenbeispiele: 2-Familienhaus mit zwei gleichwertigen Wohnungen
Beispiel-1: Verbilligte Vermietung zu 66% der ortsüblichen Miete von einer Wohnung an die Tochter / voller Werbungskostenabzug
Beispiel-2: Vermietung beider Wohnungen zur ortsüblichen Miete / voller Werbungskostenabzug
Beispiel-3: Unentgeltlich Überlassung von einer Wohnung an die Tochter / 50%ige Werbungskostenkürzung

Im Gegensatz zur unentgeltlichen Überlassung der Wohnung an die Tochter bietet die verbilligte Vermietung – unter Beachtung der steuerlichen Regeln – einen deutlich höheren jährlichen Steuervorteil.

Interessante Rechtsprechung zur Vermietung an Angehörigen: „Mietzahlung durch übernommene Zins- und Tilgungsleistungen“

Mit Urteil vom 19. 8.2008 (Az. IX R 78/07) hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass in einem Einzelfall auch die vom Ehemann (Mieter) übernommene Zins- und Tilgungsleistungen der Ehefrau (Immobilieneigentümerin) als Mietzahlung steuerlich anerkannt werden kann. Auch wenn die Eheleute gemeinsam für das Darlehen als Gesamtschuldner eingetragen sind, werden die Zins- und Tilgungsleistungen des „Nichteigentümer Ehegatten“ grundsätzlich dem Eigentümer Ehegatten zugerechnet. Folglich fließt der Wert auch dem „Eigentümer Ehegatten“ zu. 

• Handlungsempfehlung / Infos bei Vermietung:

1. Zur steuerlichen Anerkennung von Verträgen mit Angehörigen ist es zwingend erforderlich, dass die Verträge einem so genannten Drittvergleich standhalten, d.h. wie unter Fremden Dritten üblich sind. Durch die Nutzung von Standardverträgen des Bürofachhandels oder der Grundstücksverbände und durch die Vereinbarung üblicher Bedingungen kann hier einem Drittvergleich standgehalten werden.
 
2. Jährlich ist zu prüfen, inwieweit die Vermietungsabsicht noch besteht, bzw. steuerlich sinnvoll ist. Ggf.  Vermietungsabsicht aufgeben und dem Finanzamt die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum an Angehörige anzeigen.
 
3. Jährlich sollte der aktuelle Mietpreisspiegel mit der vereinbarten Miete verglichen werden. Da der Mietpreisspiegel in der Regel von einer Kaltmiete ausgeht, sind die tatsächlichen Umlagen hinzuzurechnen. Dann sind folgende Entscheidungen zu treffen bzw. zu überdenken:
 

• Liegt die Bruttomiete unter 56% der ortsüblichen Miete (= Kaltmiete lt. Mietspiegel + tatsächliche Umlagen), so liegen keine Einkünfte gem. § 21 EStG vor. Es sind dem gemäß keine Mieteinnahmen zu versteuern und es können auch keine Aufwendungen hierzu geltend gemacht werden. (Ausnahme: § 35a EStG: haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen)
 
• Beträgt die vereinbarte Bruttomiete weniger als 75% (ab VZ 2012 = 66%)  aber mindestens 56% der ortsüblichen Miete (Bruttomiete),  liegen Vermietungseinkünfte nur vor, soweit nach einer Prognoserechnung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes (Gebäudenutzungsdauer i.d.R. 50 Jahre oder 50 Jahre ab Totalsanierung) mit einem positiven Gesamtergebnis zu rechnen ist. Dies wird in den seltensten Fällen der Fall sein. Hier ist zu entscheiden, ob eine Mietanpassung erfolgt oder man gänzlich die Einkünfteerzielungsabsicht aufgibt.
 
• Beträgt die vereinbarte Bruttomiete mindestens 75% (ab VZ 2012 = 66%) der ortsüblichen Miete, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Eine Prognoserechnung ist nicht erforderlich. Die Einkünfte werden durch Ansatz der Mieteinnahmen (Netto + Umlagen) und unter Abzug der Ausgaben (Abschreibung, Zinsen, Renovierung, Umlagen, Sonstiges) ermittelt. Hier ist zu prüfen, ob diese Regelung so gewünscht ist und so weiter fortgeführt werden soll. 
 

1. Ob überhaupt eine verbilligte Vermietung vorliegt oder zu prüfen ist, ist nicht an die Bedingung einer Vermietung an einen Angehörigen geknüpft. Maßgeblich ist die Differenz der vereinbarten Miete zum tatsächlichen Marktpreis. In der Praxis erfolgt zwar oft eine verbilligte Vermietung an Angehörige. Dies bezieht sich jedoch nur auf die Kaltmiete. Die Umlagen werden in der Regel von dem Angehörigen in vollem Umfang getragen. Bei Beurteilung der 56% / 75% Grenze ist jedoch das „Entgelt“ die Bezugsgröße. Das Entgelt umfasst sämtliche Leistungen, die als Ersatz für die Überlassung der Wohnung geleistet wurden. Hierzu könnte – je nach Mietvertrag – neben der Nettokaltmiete auch die Übernahme von bestimmten an die Wohnung gebundene Aufgabe zählen, die den üblichen Mietwert reduzieren (Beispiel: kleine Hausmeisterdienste). Hinzuzurechnen sind ebenso die geleisteten Umlagen und etwaige Reparaturaufwendungen, die lt. Vertrag vom Vermieter zu tragen sind, aber vom Mieter getragen wurden. Letztlich ist zu prüfen, ob die vertraglichen Gestaltungen noch einem Drittvergleich (Vertrag wie unter fremden Dritten üblich) standhalten.
 

Fundstellen:
§ 21 Abs. 2 EStG
Rechtsprechung wie zitiert.

Dieter P. Gonze, Stb. 6.12.2011 

>>zurück zur Übersicht