Erben und Vererben – Das Familienheim

Das Familienheim stellt der Gesetzgeber grundsätzlich von der Erbschaftsteuer steuerfrei. Es wird also keine Steuer erhoben, wenn der Ehegatte oder die Kinder des oder der Verstorbenen nach dem Tod weiter das Familienheim bewohnen. Hier gilt es aber enge zeitliche Grenzen zu beachten. Wenn man nicht schon im Familienheim wohnt, hat ein Einzug innerhalb von 6 Monaten zu erfolgen, will man die Steuerbefreiung nicht verlieren. Umfangreiche Renovierung vorab, sollten gut geplant sein.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat am 14.12.2024 ein Urteil (AZ: 14 K 14131/22) zu den Inhalten und Anforderung der Steuerbefreiungsvorschrift gefällt. Denn wer eine Wohnung von den Eltern erbt, hofft oft auf die Steuerbefreiung für das »Familienheim«. Streit gibt es mit dem Finanzamt aber vor allem dann, wenn die verstorbene Person die Wohnung nie selbst bewohnt hat, aber eigentlich dorthin umziehen wollte, etwa wegen Krankheit. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat hierzu klar Stellung genommen und die Befreiung versagt. Maßgeblich ist, dass das Familienheim vor dem Erbfall bereits der Mittelpunkt des familiären Lebens gewesen ist. Das ist bei einer nie selbst bewohnten Wohnung nicht der Fall.

Das  Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes regelt in  § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des (ErbStG) die Freistellung. Die Vorschrift stellt den Erwerb einer Wohnung von Todes wegen durch den Ehegatten oder die Kinder steuerfrei, wenn der Erblasser dort bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken gelebt hat oder aus zwingenden Gründen an dieser Selbstnutzung gehindert war und wenn der Erwerber die Wohnung unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Im entschiedenen Fall des Finanzgericht Berlin-Brandenburg verstarb die Mutter 2020. Zum Nachlass gehörten eine Wohnung in der B-allee sowie ein hälftiger Miteigentumsanteil an einer Wohnung in der D-straße, nur rund 130 Meter voneinander entfernt. Die Wohnung in der D-straße bewohnte zuvor die Großmutter. Die Mutter lebte bis zu ihrem Tod durchgehend in der Wohnung in der B-allee und nutzte die D-straße nie als Lebensmittelpunkt. Der Sohn als Alleinerbe zog nach dem Tod der Mutter in die D-straße und beantragte die Steuerbefreiung. Das Finanzamt lehnte ab. Der Sohn klagte. Das Finanzgericht bestätigte die Versagung der Befreiung. Die Richter legten die Steuerbefreiung sehr einschränkend aus. Die Regelung, dass der Erblasser „aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war“ schützt nur den Fortbestand eines bereits bestehenden familiären Lebensmittelpunkts, etwa wenn jemand kurz vor dem Tod aus gesundheitlichen Gründen in ein Pflegeheim umzieht. Hat der Erblasser die vererbte Wohnung zu keinem Zeitpunkt selbst bewohnt, fehlt es am geschützten Familiengebrauchsvermögen. Zu beachten ist auch, dass nur der tatsächliche Mittelpunkt des familiären Lebens als Familienheim gilt, sodass Zweitwohnungen nicht begünstigt sind. Für die Erwerberseite hat das oberste Finanzgericht am 23.6.2015 unter dem Aktenzeichen II R 13/13 entschieden, dass die Befreiung entfällt, wenn der Erbe von vornherein nicht einziehen kann und es auch nicht tut.

Für eine Steuerbefreiung für das Familienheim sollte bei Wohnungen darauf geachtet werden, dass die Wohnung bis zum Erbfall durch den oder die Erblasser(in) selbst genutzt wurde oder aus zwingenden Gründen an der Fortsetzung dieser bereits aufgenommenen Selbstnutzung eine Verhinderung eingetreten ist. Der Erbe muss die Wohnung unverzüglich selbst bewohnen. Fehlt die vorangegangene Selbstnutzung des Erblassers vollständig, scheidet die Befreiung aus. Eine bloße Absicht zum Umzug oder eine Krankheitslage ohne vorherige Eigennutzung hilft nicht. Baulich getrennte Wohnungen bleiben getrennte Vermögenswerte. Eine »Einheitsbetrachtung« findet nicht statt.

Autor: Dipl. Volkswirt Stefan Lorenz, Wirtschaftsprüfer