Steuerberatungsgesellschaft

Erbbaurecht oder Kauf?

Kooperationspartner: Klaus Peter Rug, Rechtsanwalt und Notar  

Niedrige Zinsen, Inflationsgefahr, Sicherheit durch Sachwerte - viele Mitbürger stehen heute vor der Frage, wie sie ihr Erspar­tes möglichst sicher und mit größtmöglicher Effizienz anlegen.

Ohne Zweifel ist dabei die Immobilie immer erste Wahl. Zwar sind die Zeiten stetiger, sozusagen automatischer Wertzuwächse wohl auf Dauer vorbei. Andererseits bietet aber gerade die Im­mobilie die in unsicheren Zeiten besonders geschätzte Gewähr da­für, dass im Gegensatz beispielsweise zu Aktien, ein Totalver­lust weitestgehend ausgeschlossen ist. Ausgenommen sind dabei reine Spekulationsobjekte, die aber für den Normalbürger kaum in Frage kommen dürften. Im Übrigen bieten auch heute noch Immobilien in sehr guten Lagen Wertzuwächse die zumindest über der Inflationsrate liegen. Welche Möglichkeiten habe ich nun, im Immobilienbereich mein Ka­pital sinnvoll einzusetzen? „Immobil“ ist das genaue Gegenteil  von „Mobil“. Hier geht es damit grundsätzlich um eine langfristige Investitionsentscheidung. Bei der Auswahl des Objektes ist neben grundsätzlichen Anforderungen an das Objekt klar, dass die drei Kriterien Lage, Lage und Lage zu beachten und wesentlich für die zukünftige Wertentwicklung oder einer auch nur gewünschten Wiederverkaufbarkeit entscheidend sind. Auf dem Markt finden sich dann oft Objekte die in Bezug auf den Grundstückanteil nicht zum Verkauf stehen, sondern nur im Weg eines Erbbauvertrages genutzt werden können. Dies schreckt viele Interessenten zunächst ab. Der mit diesem Thema nicht bewanderte Bürger, zieht gefühlsmäßig den Grundstückkauf vor. Kaufen bedeutet aber, das Kapital für den Grund und Boden und ggf. die aufstehenden Baulichkeiten sofort, und regelmäßig ohne die Möglichkeit der Stundung, aufwenden zu müssen. Wird der Kaufpreis finanziert, so ist in aller Regel über die Laufzeit des Kredites ungefähr das Doppelte an das finanzierende Institut zurückzuzahlen, also auch der für den Grund und Boden gezahlte Kaufpreisanteil. Gibt es nun eine Möglichkeit, den Grund und Boden nutzen, d.h. bebauen zu können, ohne dass der darauf entfallende Kaufpreisan­teil also sofortige Belastung anfällt, so bedeutete dies fraglos eine ganz erhebliche Reduzierung des für einen Erwerb zu tätigenden Aufwandes. Dementsprechend preisgünstiger sind Immobilien die im Rahmen eines Erbbaurechts im Gegensatz zu Immobilien die  im Rahmen eines Grundstückskaufes erworben werden. Das Erbbaurecht ist das Recht, auf fremden Grundstück gegen Zah­lung eines bestimmten wiederkehrenden Betrages (Erbbauzins) auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten (ErbbV0 - Erbbaurechtsverordnung). Der Erbbauberechtigte erwirbt das Eigentum am Bauwerk, ohne dass er Eigentümer des Grundstückes sein muss und ohne dass er dafür einen Kaufpreis zu entrichten hätte. Selbstredend vergibt der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht nicht ohne Gegenleistung. Er möchte in der Regel eine angemes­sene Verzinsung des Grundstückswertes als Erbbauzins - das bedeutet für den Erwerber aber eine erheblich geringere momentane Belastung als beim Kauf. Die ErbbV0 bietet einen weiten Spielraum für die Ausgestaltung eines Erbbaurechtes und zwar sowohl was die Dauer, als auch was die Konditionen (Erbbauzins, Vertragsverlängerung, Entschädigung bei Ende oder Heimfall) betrifft. Den individuellen Belangen sowohl des Grundstückseigentümers, als auch des Erbbauberechtigten kann in weitestgehend Rechnung getragen werden. Dabei darf nicht unerwähnt bleiben, dass ein Erbbaurecht grund­sätzlich ebenso mit Finanzierungsgrundpfandrechten (Hypotheken oder Grundschulden) belastet werden kann, wie das Grundstück selbst.. Die häufig geäußerten Bedenken, was denn nach Beendigung bzw. Heimfall mit dem Erbbaurecht geschehe, lassen sich durch ent­sprechende vertragliche Vereinbarungen vollständig ausräumen. So können beispielsweise eine Vertragsverlängerung und der Er­satz des Wertes der errichteten Baulichkeiten bei Beendigung bzw. Heimfall vereinbart werden. Natürlich ist an dieser Stelle fundierter juristischer Rat gefragt und es kommt auch auf die Ziele des Grundstückseigentümers an. Im Übrigen mag sich der bei Bestellung des Erbbaurechtes Volljäh­rige vor Augen halten, dass er bei einer Laufzeit von beispiels­weise 75 Jahren schwerlich selbst das Vertragsende erleben wird. Von Versuchen, etwas "auf Ewigkeit" festschrei­ben zu wollen, kann auch hier nur abgeraten werden. Erfahrungsgemäß besteht eine der ersten Handlungen des Erben darin, das Ererbte einer nach seiner Meinung sinnvollen wirt­schaftlichen Verwertung zuzuführen, sprich: zu veräußern. Die mit Herzblut errichteten und eingerichteten Immobilien sind davon nur selten ausgenommen. Wer also den Invest in eine Immobilie plant, sollte unbedingt auch den Erwerb eines Erbbaurechtes in Erwägung ziehen, bzw. sich nicht davon abschrecken lassen, wenn das gesuchte Objekt nur in Verbindung mit einem Erbbaurecht erworben werden kann. Dies ist erfahrungsgemäß häufig bei Grundstücksgeschäften von Städten und Gemeinden, Kirchen und Stiftungen der Fall. Dient die erworbene Immobilie der Erzielung von Miet- oder sonstigen Einkünften, so können nunmehr die Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) vollständig über die Abschreibungsdauer abgeschrieben und der Erbbauzins als Werbungskosten ebenso steuermindernd geltend gemacht werden. Insoweit entfaltet – im Gegensatz zum Grundstückskauf – der gesamte Immobilienaufwand eine steuermindernde Wirkung. Gelingt es also, die emotionalen Vorbehalten gegen ein Erbbau­recht zu überwinden, so bieten sich, bei entsprechender Vertrags­gestaltung, finanziell äußerst interessante Alternativen zum reinen Grundstückserwerb. Konkretes besprechen Sie mit dem Rechtsanwalt und Steuerberater  Ihres Vertrauens.

Klaus Peter Rug, Rechtsanwalt und Notar in Nidderau

Kanzlei: Zenke - Jahn - Rug