Steuerberatungsgesellschaft

Was gilt es beim Mietvertrag über Wohnräume zu beachten?

Kooperationspartner: Klaus Peter Rug, Rechtsanwalt und Notar in Nidderau

Wer kennt nicht die Schlagwörter "Mieterhöhung, Mietminderung, Nebenkostenabrechnung, Kündigungsfristen", etc., sämtlich Be­griffe, die nicht gerade zur Anmietung bzw. Vermietung von Woh­nungen ermuntern. Bei genauerer Betrachtung stellt sich aber sehr schnell heraus, dass zum einen die weit überwiegende Anzahl der Mietverhältnisse völlig problemlos verläuft und dass zum anderen eine vernünfti­ge, den Interessen beider Vertragsparteien angemessenen Vertrags­gestaltung den späteren Ärger vermieden hätte. Natürlich soll nicht verkannt werden, dass es sowohl auf Ver­mieter-, als auch auf Mieterseite Parteien gibt, die grund­sätzlich auf „Krawall gebürstet“ sind. Aber gerade deswegen sollte vor Vertragsabschluss sorgfältig geprüft werden, was denn nun im Einzelnen vereinbart wird. Zunächst gilt es, den Vertragsgegenstand möglichst genau zu be­schreiben; Anzahl, Art und Größe der vermieteten Räume, deren Lage (Vor­derhaus, Hinterhaus, Stockwerk, ggf. Schrägen etc.), evtl. weite­re mitvermietete Flächen und Einrichtungen außerhalb der Wohnung (Gartenmitbenutzung, Waschküche, Mülltonnenabstellflächen, Stell­plätze etc.) und Ausstattungen (Parkett, Kaminofen etc.). Skizzen und Pläne, auf die im Vertrag Bezug genommen wird, sind beizufü­gen und von sämtlichen Beteiligten zu unterzeichnen. Des Weiteren müssen die am Mietvertrag Beteiligten unmissver­ständlich bezeichnet werden. Mieter und Vermieter sind mit voll­ständigem Namen und vollständiger Anschrift (Zustellanschrift) aufzuführen - wich­tig insbesondere dann, wenn auf einer Seite mehrere Personen be­teiligt sind. Besonderes Augenmerk ist der Frage zu schenken, auf welche Dauer das Mietverhältnis abgeschlossen wird. Unbefristet abgeschlossene Verträge können vom Mieter mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigte werden. Zeitmietverträge, Verträge, deren Befristung genau festgelegt ist, sind grundsätzlich nur statthaft, wenn für die Befristung ein berechtigter Grund vorliegt und dieser Grund im Vertragstext wiedergegeben wird. Kann der Grund im Streitfall nicht nach­gewiesen werden, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen - mit sämtlichen sich daraus ergebenden Konse­quenzen! Vereinbaren die Parteien dagegen, sie verzichteten für eine bestimmte Zeit auf das Recht zur ordentlichen Kündigung, so ist eine Kündigung nur nach Fristablauf möglich. Auch hier ist zu beachten, dass dieser Zeitraum nicht unangemessen lange sein darf. Für beide Parteien von größter Bedeutung ist natürlich auch die Höhe des Mietzinses. Dabei sind Kaltmiete und Mietnebenkosten getrennt auszuweisen und genau zu bezeichnen. Die Abrechnung nach tatsächlich anfallenden Nebenkosten ist der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale vorzuziehen. Letztere hat nämlich ihre Tücken. Liegt der tatsächliche Verbrauch über dem Pauschal­betrag, so kann der Vermieter den überschießenden Betrag nicht vom Mieter verlangen. Wird zu den Nebenkosten nichts vereinbart, so hat der Vermieter nach den gesetzlichen Regelungen die gesam­ten Nebenkosten zu tragen; der vereinbarte Mietzins umfasst in diesem Falle also auch sämtliche Nebenkosten. Streitvermeidend kann schließlich auch die Vereinbarung einer Staffelmiete sein. Beide Parteien haben dann für einen be­stimmten Zeitraum Kalkulationssicherheit - vorausgesetzt, die Staffelmiete hält im vorgeschriebenen Rahmen. Bei der Fülle von gerichtlichen Entscheidungen, die sich mit Mietverhältnissen befassen, sollte von selbstgefertigten Lösungen Abstand genommen werden. Nicht eingeholter Rat kann hier teuer werden. Also, größte Sorgfalt bei Abschluss eines Mietvertrages. Nur so lassen sich spätere, meist langwierige und im Endergebnis meist unbefriedigende Streitigkeiten vermeiden.

Klaus Peter Rug, Rechtsanwalt und Notar in Nidderau

Kanzlei: Zenke - Jahn - Rug, Nidderau