Steuerberatungsgesellschaft

Die Befristung eines Wohnraummietvertrages

Kooperationspartner: Klaus Peter Rug, Rechtsanwalt und Notar in Nidderau

Wohnraummietverhältnisse können nicht grundlos auf bestimmte Zeit geschlossen werden. Die maßgebliche Vorschrift findet sich in §575 BGB. Dort ist geregelt, dass ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden kann, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Es handelt sich hierbei um eine abschließende Aufzählung.

Sofern die Befristung wirksam vereinbart wurde, d.h. einer der oben genannten Befristungsgründe vorliegt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

In der Praxis werden häufig befristete Mietverträge geschlossen, die die o.g. Voraussetzungen nicht erfüllen. Die Rechtsfolge unwirksamer Befristungen besteht nicht in der Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages, sondern lediglich in der Unwirksamkeit der Befristung. Bei Unwirksamkeit der Befristung gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, d.h. es liegt ein wirksames unbefristetes Mietverhältnis vor, das nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich oder außerordentlich von beiden Seiten bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen gekündigt werden kann.

Wollen sich zwei Mietvertragsparteien auf bestimmte Zeit aneinander binden, ohne dass die Voraussetzungen für eine Befristung vorliegen, besteht die Möglichkeit, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter für eine bestimmte Zeit – längstens jedoch für  vier Jahre – auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses verzichten. Ein solcher Verzicht wurde vom BGH als wirksam erachtet, sofern er eine Zeitspanne von vier Jahren nicht überschreitet und beide Mietvertragsparteien den Verzicht erklären.

Durch den Verzicht bleibt das Recht der Aussprache einer außerordentlichen fristlosen Kündigung für beide Parteien unberührt.

Bei der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts ist jedoch Vorsicht geboten, da sich beide Seiten für den vereinbarten Zeitraum aneinander binden. Dies bedeutet, dass eine ordentliche Kündigung des Mieters, für die kein Grund erforderlich ist, zum Beispiel bei einer Veränderung seiner finanziellen Situation durch Arbeitsplatzverlust oder Trennung vom Ehepartner, nicht möglich ist. Auch der Vermieter kann bei einem plötzlich eintretenden Eigenbedarfsgrund nicht von seinem ansonsten bestehenden Kündigungsrecht Gebrauch machen. Insofern bedarf es reiflicher Überlegung, ob ein Kündigungsverzicht Sinn macht.

Mit Urteil vom 10.07.2013 hat der BGH zudem entschieden, dass durch die Unwirksamkeit einer vereinbarten Befristung im Mietvertrag eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstanden sein kann, die dahingehend zu schließen sein kann, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt. Die während der Dauer dieses Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung des Vermieters kann daher unwirksam sein.

In jedem Fall empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Mietvertrages zu beauftragen – im besten Fall, bevor dieser unterzeichnet wird.

Klaus Peter Rug, Rechtsanwalt und Notar

Kanzlei Zenke - Jahn - Rug in Nidderau