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GONZE & SCHÜTTLER - DIE BERATER AG
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Die nachfolgenden Links, Infos + Texte stellen keine Rechtsberatung dar. Bei Erstellung der Texte haben wir uns bemüht, eine auch für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise zu wählen. Dies geht teilweise zu Lasten einer am Gesetzeswortlaut orientierten Präzision. Für die Inhalte kann trotz größtmöglicher Sorgfalt keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Konkretes mit dem Berater Ihres Vertrauens oder gerne auch mit uns.

Umstellung auf zinsgünstige Immobiliendarlehen /

Steuerliche Abzugsfähigkeit von Vorfälligkeitsentschädigungen

Der Wunsch nach Umstellung auf eine günstigere Finanzierung, ein hierdurch bedingter Bankenwechsel oder ein Verkauf der mit langfristigen Darlehen finanzierten Immobilie, kann zu einer vorzeitigen Darlehenskündigung führen. Wenn ein Darlehen vor Ablauf der Dauer der Zinsfestschreibung vom Darlehensnehmer zurück gezahlt wird, berechnen die Finanzierungsinstitute Vorfälligkeitsentschädigungen. Die Vorfälligkeitsentschädigung, kurz „Vfe“, fällt an, soweit ein Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchte. Ob die Bank auch eine Vfe verlangen kann, wenn die Bank den Darlehensvertrag kündigt ist strittig und kommt auf den Einzelfall an. Grundsätzlich sind bindende Verträge einzuhalten und bei vorzeitiger Auflösung steht demjenigen dem hieraus Nachteile erwachsen, der Ersatz des hieraus entstandenen Schadens zu. Die einzelnen Berechnungsmethoden der Vfe sind kompliziert und teilweise immer noch umstritten. Anerkannt wurde vom BGH die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode. Dies bedeutet, dass der entgangene Zins einem möglichen Wiederanlagezins in öffentlichen Anleihen gegenübergestellt wird. Der Schaden liegt dann in der Differenz der beiden Zinssätze. Die Rechtsprechung favorisiert hier einen Vergleich mit den Kapitalmarktrenditen aus der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank / Europäischen Zentralbank. Über die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Vfe lässt sich in vielen Fällen verhandeln. Erfolgt eine Anschlussfinanzierung durch einen neuen Darlehensnehmer, verzichtet die Bank u.U. vollständig auf die Erhebung einer Vfe. Nach den gesetzlichen Bestimmungen kann ein Darlehen mit mehr als zehnjähriger Zinsfestschreibung nach Ablauf von 10 Jahren nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Für den Zeitraum danach kann das Kreditinstitut dann keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, so stellt sich die Frage inwieweit diese steuermindernd zu berücksichtigen ist. Steuermindernd sind Zinsen wie auch eine Vfe zu behandeln, wenn diese im Zusammenhang mit steuerpflichtigen Einnahmen stehen. Wurde mit dem Darlehen ein Wohnhaus finanziert, dessen Mieteinnahmen als steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären waren, so können die hiermit in Verbindung stehenden Zinsaufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dies gilt auch für die Vorfälligkeitsentschädigung soweit weiterhin mit diesem Objekt Einnahmen erzielt werden. Gerade in diesen Fällen kann, die Hinnahme einer Vorfälligkeitsentschädigung zum Umstieg auf ein zinsgünstigeres Darlehen, steuerlich vorteilhafter sein, als die Inanspruchnahme eines sogenannten Forward-Darlehen oder die Einrechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einen höheren Zins des Folgedarlehens. Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, das dem Darlehensnehmer erst nach einer Vorlaufzeit, in der Regel zum Zeitpunkt des Auslaufens eines anderen Darlehens oder zum Fälligkeitszeitpunkt einer geplanten Investition,  ausgezahlt wird. Man sichert sich damit die aktuell günstigen Konditionen für eine in der Zukunft liegende Zahlungsfälligkeit. Aber auch diese Lösung schlägt sich in einem auf Dauer höheren Zinssatz nieder. Bei einer Darlehenskündigung und der sofortigen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, können dagegen die Zinsaufwendungen als steuerlich abzugsfähige Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden.  Das Finanzamt beteiligt sich sozusagen an Ihrer Zinsumstellung. Den neu zu vereinbarenden Zins kann man dann frei verhandeln und mit den aktuellen Tageskonditionen anderer Banken vergleichen. Im Einzelnen sollte dies jedoch mit einem Steuerberater besprochen werden. Steht die Darlehensablösung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie und damit der Aufgabe der Vermietungs- / Einnahmenerzielungsmöglichkeit, sind Vorfälligkeits-entschädigungen bei den Vermietungseinkünften nicht abzugsfähig. Bleibt das Veräußerungsgeschäft steuerfrei (Bsp. mehr als 10 Jahre im Privatvermögen), so bleiben auch die Aufwendungen der Vorfälligkeitsentschädigung ohne steuerliche Wirkung. Handelt es sich um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft, so ist die Vfe den Veräußerungsaufwendungen hinzuzurechnen und mindert damit die Belastung durch die Spekulation.

Eine geänderte und für Betroffene günstige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes erfolgte zum Verkauf einer Immobilie deren Verkaufserlös die noch vorhandenen Immobiliendarlehen nicht deckte. Vermieter die sich von verlustbringenden Immobilien trennen können damit aufatmen. Reicht der erzielte Veräußerungspreis nicht aus um die Schulden der Immobilie zu decken, so können weiterhin die Darlehenszinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend gemacht werden. Bisher ging die Finanzverwaltung davon aus, dass die weitere Berücksichtigung der Schuldzinsen mangels einer Einnahmeerzielungsmöglichkeit (Objekt wurde ja verkauft!) nicht möglich ist. Der Bundesfinanzhof entschied so mit Urteil vom 20. 6.2012 Az. IV R 67/10. -

Hilfereiche Infos und Tipps finden Sie auch auf der Homepage der Verbraucherzentrale Bremen http://www.verbraucherzentrale-bremen.de/.

 

Dieter P. Gonze, Stb. 2.10.2012

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Aktualisiert (02. Oktober 2012)

 

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