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WIRTSCHAFTSBERATUNG   STEUERBERATUNGSGESELLSCHAFT
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Die nachfolgenden Links, Infos + Texte stellen keine Rechtsberatung dar. Bei Erstellung der Texte haben wir uns bemüht, eine auch für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise zu wählen. Dies geht teilweise zu Lasten einer am Gesetzeswortlaut orientierten Präzision. Für die Inhalte kann trotz größtmöglicher Sorgfalt keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Konkretes mit dem Berater Ihres Vertrauens oder gerne auch mit uns.

Kurzübersicht zur Grunderwerbsteuer
(Grunderwerbsteuergesetz/GrEStG)

Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?
Der Grunderwerbsteuer unterliegen alle Rechtsgeschäfte, die zu einer Grundstücksübertragung auf einen anderen Eigentümer/Rechtsträger führen (§ 1 GrEStG).

 1. Grundstückskäufe (1 Abs 1 Nr. 1 GrEStG)

 2. Der Kauf von Gebäuden auf fremden Grund und Boden (§2 Abs.2 Nr. 2 GrEStG) 

 3. Der Bestellung eines Erbbaurechts (§2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG) 

 4. der Tausch von Grundstücken (§ 1 Abs. 5 GrEStG)

 5. der Übergang von Grundstücken auf einen anderen Rechtsträger (Bsp. Einbringung in eine Gesellschaft u.a.)

 6. Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz (§ 1 Abs. 2a GrEStG)

 7. Übertragung von Anteilen an Kapitalgesellschaften mit Grundbesitz, soweit sich 95% aller Gesellschaftsanteile auf eine Person / Gesamthand vereinen.

 8. bei Auflösung, Enteignung, Liquidation einer Gesellschaft

Auf die besonderen Vorschriften bei Anteilsübertragungen von Personen- und Kapitalgesellschaften gem. GrEStG wird hingewiesen.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?
Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§8 GrEStG). Als Gegenleistung gelten bei einem Kauf (§ 9 GrEStG) der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (Auch Nebenleistungen wie Baupläne, Hausbauten, übernahme von Belastungen etc. im Sinne von § 9 Abs. 2 GrEStG) und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (Beispiel Nießbrauch, Wohnrechte u.a.). 

Steuergegenstand ist das Grundstück und das mit dem Grundstück untrennbar verbundene Haus und sonstige damit verbundenes Inventar.

Wichtig: Was gehört nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer: Standardeinbaumöbel wie Küche, Sauna, Kamin, Markise oder Möbel / Gartenmöbel werden von der Grunderwerbsteuer nicht erfasst. Das gleiche gilt für bewegliches Zubehör wie Maschinen (Rasenmäher etc.) aber auch gelagertes Baumaterial oder ähnliche Sachen die nicht wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Um diese aus der Grunderwerbsteuer in der Praxis herauszunehmen, müssen diese wertmäßig im notariellen Kaufvertrag einzeln aufgeführt werden. Die Werte müssen ggf. belegbar (nachvollziehbar, überprüfbar) sein. Im Notarvertrag sollte der Kaufpreisanteil der auf das bewegliche Zubehör entfällt aufgeführt werden. Hinweis: Es handelt sich um kein bewegliches Zubehör, wenn dieses mit dem Gebäude oder Grund- und Boden fest verbunden ist (§94 Abs. 1 S. 1 BGB). Dies ist bei einem CarPort oder Gartenhaus / Geräteschuppen der Fall, wenn für dieses ein Fundament angefertigt wurde (vgl. Pahlke Franz, Kommentar, RZ 14-15 zu § 2 GrEStG). 

Wichtig bei der Übertragung von Wohneigentum!: Beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung ist der gleichzeitige Erwerb eines in der Instandhaltungsrücklage nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG angesammelten Guthabens durch den Erwerber nicht in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung einzubeziehen.

Der Erwerb einer Vermögensposition (Anteil an der Instandhaltungsrücklage) stellt lt. Auffassung des Bundesfinanzhofes kein Entgelt für den Grundstückswerb im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes dar. 

(BFH-Urteil vom 9.10.1991 (II R 20/89) BStBl. 1992 II S. 152)

Erfolgt der Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung, bildet jedoch nach Auffassung des Bundesfinanzhofes (BFH-Urteil vom 2.3.2016 - II R 27/14) das Meistgebot die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Diese ist nicht um ein etwaiges Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage zu kürzen. Die Instandhaltungsrücklage ist nach dem Urteil des BFH Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und somit nicht Vermögen des von der Zwangsversteigerung betroffenen Wohnungseigentümers.

TIPP: Im Kaufvertrag sollte der genaue Anteil (Anteil am Gesamteigentum gem. Teilungserklärung) an der Instandhaltungsrücklage zum Zeitpunkt des Erwerbs aufgeführt werden. Beispiel: Miteigentumsanteil 85/1000 eine Instandhaltungsrücklage von 57.000€ = eigenem Anteil von 57000/1000*85 = 4.845€. Die Summe von 4.845€ ist vom vereinbarten Kaufpreis abzuziehen, da der Kaufpreis insgesamt als Gegenleistung für den Erwerb des Wohneigentums + Anteils an der Instandhaltungsrücklage anzusehen ist. 

Der Begriff „Gegenleistung“ (§ 8 GrEStG) ist allumfassend und beinhaltet beim Grundstückskauf auch die Leistungen, die der Veräußerer neben der Grundstücksübertragung zusätzlich gewährt (Planung, Bauleistungen etc.) sowie die vom Käufer übernommen Verpflichtungen oder sonstigen Leistungen und die Belastungen die auf dem Grundstück ruhen (§ 9 GrEStG).

Ausnahmen: Erfolgt die Übertragung eines Grundstückes mit der Auflage eine Konterminierung zu bereinigen oder mit der Auflage das Grundstück zu sanieren etc., so kann auch dieser verpflichtende Aufwand zur Bemessungsgrundlage zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer gehören. Dies ist im Einzelfall an Hand des konkreten Sachverhalts zu prüfen. Nach dem Tenor der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 8. 9.2010 II R 28/09 stellt eine übernommene Verpflichtung zur umfassenden Sanierung des Gebäudes keine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstückes da, wenn der bisherige Grundstückseigentümer durch Investitionszuschüsse die Sanierungskosten per Saldo übernimmt bzw. ausgleicht.

Gegenstand der Besteuerung sind Grundstücke im Sinne des BGB (§ 2 GrEStG). Nicht in die Bemessungsgrundlage fliesen jedoch die anteiligen Werte für Maschinen und Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören sowie Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen und das Recht des Grundstückseigentümers auf Erbbauzins.

Der Erwerb eines Erbbaurechtes steht einem Grundstückskauf gleich (FinMin Bayern, Erlaß v. 18.7.2008, 36 - S 4500 - 001 - 28 048/08, GrEStG § 1 Abs. 1, § 2 Abs. 2 Nr. 1). Beim Erwerb eines Erbbaurechten stellt der vereinbarte Kaufpreis nicht den Gegenwert des Grundstückes dar. Bei einem Erbaurecht räumt der Eigentümer des Grundstückes im Rahmen eines Notarvertrages dem Erwerber, hier Erbauberechtigten, dass Recht ein das Grundstück zu bebauen und für eine bestimmte Zeit zu nutzen. Der Wert der Gegenleistung wird wie folgt ermittelt. Der jährliche zu zahlende Erbbauzins wird mit einem Vervielfältiger entsprechend der Restlaufzeit des Erbbaurechts multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz.

Beispiel:

Jahreserbbauzins: 425 €  
Laufzeit: 1. 9.2011 bis 31. 8.2080
Anzahl Jahre: 79  
Vervielfältiger lt. Tabelle 18,41  
Kapitalwert / Bemessungsgrundlage 7.824 € (425€x18,410)

Steuerschuldner sind alle beim Erwerbsvorgang beteiligten Personen (§ 13 GrEStG).

Für die Besteuerung ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil des Grundstückes liegt (§ 17 GrEStG). Gerichte, Notare und Behörden haben dem Finanzamt nach amtlichen Vordruck Erwerbsvorgänge anzuzeigen (§ 18 GrEStG). Auch den Steuerpflichtigen treffen Anzeigeverpflichtungen in besonderen Fällen (§§ 19 GrEStG). Das Grundstück kann erst dann auf den Erwerber übertragen (Eintrag im Grundbuch als Eigentümer) werden, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Dies erfolgt nach Zahlung der festgesetzten Grunderwerbsteuer (§ 22 GrEStG)

Welche Vorgänge sind von der Grunderwerbsteuer befreit?
Gem. § 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sind u.a. folgende Erwerbsvorgänge von der Besteuerung ausgenommen:

  • Der Grundstückserwerb bis zu einem Wert von maximal 2.500€ (§ 3 Nr.1GrEStG)
  • Der Grundstückserwerb im Wege der Erbschaft im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
  • Der Grundstückserwerb im Wege der Schenkung im Sinne des Erbschafts- und Schenkungsteuergesetzes. Bei Schenkungen mit Auflage unterliegt der Wert der Auflage der Besteuerung (§ 3 Nr. 2 GrEStG - Beispiel: Nießbrauch, Wohn- / Nutzungsrechte).
  • Der Grundstückserwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG)
  • Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten des Veräußerers (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
  • Der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung . (§ 3 Nr. 5 GrEStG)
    Der Grundstückserwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind
    (Großeltern – Eltern – Kinder – Enkelkinder und Stiefkinder, vergl. § 1589 Satz 1 BGB, § 3 Nr. 6 GrEStG) .
    Der Grundstückserwerb eines zum Gesamtgut gehörenden Grundstücks durch Teilnehmer (und ihrer Ehegatten) an einer fortgesetzten Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts (§ 3 Nr. 7 GrEStG).
  • Der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses, soweit der Treuhänder beim Erwerb die Grunderwerbsteuer entrichtet hat (§ 3 Nr. 8 GrEStG).
  • Hinweis: Dem Ehegatten stehen eingetragene Lebenspartner gleich
  • Realteilung: Teilen die Miteigentümer ein gemeinsames Grundstück flächenweise, so wird die Grunderwerbsteuer nicht erhoben, soweit der Wert des Teilgrundstücks, das dem anteiligen Wert des einzelnen Miteigentümers entspricht. Erfolgt die flächenweise Teilung anlässlich der Auflösung der Grundstücksgemeinschaft, so ist die möglicherweise vom bisherigen Beteiligungsverhältnis abweichende Auseinandersetzungsquote maßgebend (§ 7 Abs. 2 Satz 2 GrEStG). Die Steuerbefreiung setzt also die Teilung eines Grundstücks in mehrere Einzelgrundstücke (entsprechend der Beteiligungsquote der Miteigentümer) und deren anschließende Übertragung auf diese zum Alleineigentum voraus.

Inwieweit eine Befreiungsvorschrift greift ist im Detail zu prüfen. Teilweise sind die Auslegungen der Vorschriften weit gefasst und es ist zu angeraten fachlichen Rat einzufordern und ggf. einen Grunderwerbsteuerkommentar zur Hand zu nehmen um Fehler zu vermeiden.

Hinweis:
Der Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist weit gespannt. Er endet dort, wo sich die geschiedenen Ehegatten wie fremde Dritte gegenüber treten, um einen Erwerb zu tätigen. Zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehören insbesondere Regelungen über den Ausgleich des Zugewinns (§§ 1372 ff BGB), den Unterhalt des geschiedenen Ehegatten (§§ 1569 ff BGB) und den Versorgungsausgleich (§§ 1587 ff BGB). § 3 Nr. 5 GrEStG sieht keine zeitliche Befristung der Befreiung vor. Der Wert auseinanderzusetzender vermögensrechtlicher Ansprüche muss allerdings die Übertragung des Grundstücks noch rechtfertigen, wenn der Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nicht überschritten werden soll. Nach Beendigung der Auseinandersetzung ist eine Befreiung von Erwerben gemäß § 3 Nr. 5 GrEStG nicht mehr möglich (Sack in Boruttau, GrEStG, 14. Aufl. § 3 Rdn. 379 und 386, vergl. FG Münster, 8. Senat,  Az.: 8 K 4723/97 Urteil vom 31.01.2001). Im Übergabevertrag sollte demgemäß ein konkreter Bezug auf die Scheidungsfolgevereinbarung genommen werden, um Missverständnisse bereits im Vorfeld zu vermeiden.

Weitere Befreiungsvorschriften liegen in den besonderen Ausnahmen von der Besteuerung gem. § 4 GrEStG (Erwerbe durch die öffentliche Hand und Sonderfälle) und in den Vorschriften zum Übergang auf oder von einerGesamthand gem. §§ 5, 6 GrEStG vor.

Eine Änderung der Grunderwerbsteuerfestsetzung ist auf Antrag möglich (§ 16 Abs. 1 GrEStG), wenn eine Aufhebung des Kaufvertrags innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung erfolgt oder bei nachträglich eingetretenen Umständen, insbesondere bei Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Hinweis: Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück, führt die fast völlige Änderung des Gesellschafterbestandes (unmittelbar oder mittelbar gehen mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter über) zu einer Grunderwerbsteuerpflicht. Eine Rückabwicklung ist hier innerhalb von zwei Jahren möglich. 

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von den Regelungen in den einzelnen Bundesländern abhängig. Sie beträgt nach § 11 des GrEStG zwar 3,5 % der Bemessungsgrundlage, seit September 2006 können die Bundesländer hiervon abweichende Steuersätze festlegen. Dies ist - gem. folgender Auflistung (Stand 2015 - ohne Gewähr) auch erfolgt:

Berlin = 6%
Baden-Württemberg = 5%
Bayern = 3,5%
Brandenburg = 6,5%
Bremen  = 5%
Hamburg = 4,5%
Hessen = 6%
Niedersachsen = 5%
Nordrhein-Westfalen = 6,5%
Mecklenburg-Vorpommern = 5%
Rheinland-Pfalz = 5%
Saarland = 6,5%
Sachsen = 3,5%
Sachsen-Anhalt: 
= 5%
Schleswig-Holstein = 6,5%
Thüringen = 5%

Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrages, soweit dieser keine die Wirksamkeit aufschiebende Bedingungen enthält (§ 38 AO, § 14 GrEStG).

Der Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks oder der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung hat für die Entstehung und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer keine Bedeutung.

Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig (§ 15 GrEStG). Die notwendigen Mittel hierfür sind bereitzustellen und ggf. in die Finanzierung des Grundstücks mit einzubinden.

Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§8 GrEStG). Der Begriff „Gegenleistung“ ist allumfassend und beinhaltet beim Grundstückskauf auch die Leistungen, die der Veräußerer neben der Grundstücksübertragung zusätzlich gewährt (Planung, Bauleistungen etc.) sowie die vom Käufer übernommen Verpflichtungen oder sonstigen Leistungen und die Belastungen die auf dem Grundstück ruhen (§ 9 GrEStG).

Erfolgt beispielsweise die Übertragung eines Grundstückes mit der Auflage eine Konterminierung zu bereinigen oder mit der Auflage, das Grundstück zu sanieren etc., so kann auch dieser verpflichtende Aufwand zur Bemessungsgrundlage zur Festsetzung der Grunderwerbsteuer gehören. Dies ist im Einzelfall an Hand des konkreten Sachverhalts zu prüfen. Nach dem Tenor der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 8. 9.2010 II R 28/09 stellt eine übernommene Verpflichtung zur umfassenden Sanierung des Gebäudes keine Gegenleistung für den Erwerb des Grundstückes da, wenn der bisherige Grundstückseigentümer durch Investitionszuschüsse die Sanierungskosten per Saldo übernimmt bzw. ausgleicht.

Welcher Grunderwerbsteuersatz gilt?
Fällt zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Übergang von Nutzen und Lasten des Kaufobjekts eine Grunderwerbsteuererhöhung gelten folgende Regelungen (vergl. OFD Verfügung vom 8.1.2015 Az. S 4539-2015/001 NRW).

Beispiel: Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 1.1.2015 (NRW)

Fall 1:
Kaufvertrag im Jahr 2014 / Übergang von Nutzen und Lasten im Jahre 2015
Lösung: Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des rechtswirksamen Kaufvertrages, soweit dieser keine die Wirksamkeit aufschiebende Bedingungen enthält (§ 38 AO, § 14 GrEStG).

Fall 2: Kaufvertrag im Jahr 2014 / Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen / Genehmigungen erfolgen erst im Jahr 2015. Hier kommt es darauf an, ob die aufschiebende Bedingung von einer Willensbildung oder Erklärung der Beteiligten abhängig ist. Beispielsweise, einer der Kaufvertragsbeteiligten war als vollmachtsloser Vertreter aufgetreten und es bedarf noch einer Genehmigung. Erfolgt diese Genehmigung erst in 2015, so gilt der Grunderwerbsteuersatz von 2015. Geht es jedoch nur um den Verzicht auf das Vorkaufsrechts der Gemeinde oder ähnliches, ist dies nicht von einer Entscheidung der Kaufvertragsbeteiligten abhängig und somit gilt der Grunderwerbsteuersatz zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses (vergl. Info OFD NRW)

Fall 3: Kaufvertrag im Jahre 2014, nachträglich Kaufpreiserhöhung im Jahre 2015
Hier sind für den jeweiligen Kaufpreisanteil die Sätze des entsprechenden Jahres anzuwenden.

Was passiert wenn der Kaufvertrag annulliert / abgeändert wird?

Nach §16 Grunderwerbsteuergesetz können Kaufverträge innerhalb von zwei Jahren nahezu beliebig abgeändert oder rückabgewickelt werden. Auch ein Rückkauf ist möglich. In diesen Fällen sieht die Vorschrift eine Rückerstattung der Grunderwerbsteuer vor. Im konkreten Einzelfall ist jedoch zu prüfen ob die Tatbestandsvoraussetzungen des §16 erfüllt sind.  

Weitere Infos zur Grunderwerbsteuer: Info-Broschüre des Landesamt für Steuern in Bayern

12.11.2015

Dieter P. Gonze, Stb.

 

Grundlagen:
Grunderwerbsteuergesetz

 

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Aktualisiert (03. März 2017)

 

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