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Die nachfolgenden Links, Infos + Texte stellen keine Rechtsberatung dar. Bei Erstellung der Texte haben wir uns bemüht, eine auch für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise zu wählen. Dies geht teilweise zu Lasten einer am Gesetzeswortlaut orientierten Präzision. Für die Inhalte kann trotz größtmöglicher Sorgfalt keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Konkretes mit dem Berater Ihres Vertrauens oder gerne auch mit uns.

Abgrenzung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vom Beherbergungsgewerbe

Die Vermietung/Verpachtung von beweglichem wie unbeweglichem Vermögen (insbesondere von Grundstücken und Gebäuden) sowie von Urheberrechten ist dem Bereich der Vermö-gensverwaltung und der Einkunftsart gem. § 21 EStG (Einkommensteuergesetz) „Vermie-tung und Verpachtung“ zugeordnet. Bei der Verwaltung eigenen Vermögens erfolgt nach herrschender Rechtsauffassung keine lfd. Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Ver-kehr und auch ein nachhaltiges Gewinnstreben ist vordergründig nicht gegeben. Damit un-terscheidet sich die reine Vermögensverwaltung grundlegend in ihren Tatbestandsmerkmalen von den Einkünften aus Gewerbebetrieb gem. § 15 EStG. Tritt die Vermögensverwaltung in den Hintergrund und geht die Tätigkeit jedoch über eine bloße Vermietung hinaus, so kann es sich im konkreten Einzelfall um eine gewerbliche Tätigkeit handeln. Dies ist beispielsweise beim gewerblichen Grundstückshandel (vergl. R 15.7 EStR) der Fall. In der Beratungspraxis bereitet insbesondere die Abgrenzung zwischen einer „normalen Wohnungsvermietung“ und einem Beherbergungsgewerbe oft Probleme.

Fallbeispiel:
Hauseigentümer X hat bis vor wenigen Monaten ein altes Einfamilienhaus an ein älteres Ehepaar vermietet. Diese sind längst ausgezogen und aufgrund der nicht mehr zeitgemäßen Ausstattung des Gebäudes zeigt sich eine Weitervermietung an Privatpersonen ohne Aus-sicht auf Erfolg. Hauseigentümer X gelingt es, das Anwesen durch kostengünstige Maler- und Tapezierer und einige Umbauarbeiten wieder so herzurichten, dass er die einzelnen Zimmer als Übernachtungsstätte für Monteure und Handelsvertreter vermieten kann. Die Küche dient der gemeinschaftlichen Nutzung. Auch das Wohnzimmer wurde zu einem gemeinschaftli-chen Aufenthalts-/Fernsehraum für die Mieter eingerichtet. Die verbleibenden vier Zimmer im Gebäude wurden als Schlafzimmer (Ein- und Mehrbett) eingerichtet und werden nunmehr an Monteure vermietet. Das bisherige Bad und die bisherige Gästetoilette steht nunmehr allen Zimmernutzern zur Verfügung. Aufgrund vorhandener Großbaustellen in der Region und dem permanenten Internetangebot des Hauseigentümers X erfolgt die Vermietung in der Regel wochenweise und von Fall zu Fall auch über mehrere Monate. Eine Bewirtung findet nicht statt. Auch wird kein Frühstück gerichtet. Die Zimmer sind alle bescheiden eingerichtet (Bett, Schrank, Tisch, Fernseher) und auch die Bettwäsche wird vom Hauseigentümer zur Verfügung gestellt und gewaschen. Hauseigentümer X wohnt mit seiner Ehefrau in unmittelbarer Nähe und steht somit den An- und Abreisenden zur Zimmerübergabe und Abrechnung zur Verfügung. Die Einnahmen entwickeln sich positiv. Konnte in den Vorjahren das Anwesen noch für 800 € monatlich Kaltmiete vermietet werden, so werden jetzt monatlich durchschnittlich (6 Betten a 15 Tage a 20 €) 1.800 € erzielt.

Hinweise aus der Rechtsprechung hierzu:
Der BFH (Bundesfinanzhof) hat in einem Grundsatzurteil vom 11.07.1984 – I R 182/79 als nachhaltiges Gewinnstreben und eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr angesehen, wenn bestimmte ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche, Sonderleistungen des Vermieters oder ein schneller Mieterwechsel vorliegen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist selbst die Vermietung einzelner möblierter Zimmer, auch bei Erbringung von Nebenleistungen wie die Reinigung der Räume und selbst die Gestellung von Frühstück noch kein ausreichendes Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit.  Der Bundesfinanzhof fordert eine Vergleichbarkeit mit den Angeboten des Hotelgewerbes.  Diese liegt vor allem vor, wenn die Raumausstattung einem Beherbergungsunternehmen entspricht und auch die kurzfristige Vermietung jederzeit möglich ist. Dies erfordert eine ent-sprechend sachgerechte Vorkehrung und auch in der Regel das Vorhalten von Personal bzw. die ständige Erreichbarkeit für die Vermietung und Aufrechterhaltung des Betriebes notwendige Ansprechpartner. Es kommt also auf das Gesamtbild der Umstände an, aus dem dann hervorgeht ob das Gepräge eines Beherbergungsbetriebes vorherrscht oder die Vermietung über eine bloße Vermögensverwaltung nicht hinausgeht.

Zur Fallbeurteilung hilfreich ist auch die Rechtsprechung die zur Vermietung von Ferien-wohnungen zu diesem Thema ergangen ist. Im Tenor geht der Bundesfinanzhof hier von einer privaten Vermögensverwaltung aus und legt strenge Maßstäbe an die Zuordnung zu einem Beherbergungsgewerbe an (vergl. BFH 14.1.2004  XR//02): Gemäß BFH Beschluss vom 17.03.2009 IV B 52/08) ist für ein hotelmäßiges Angebot erforderlich, dass nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sei, dass mit den Feriengästen Mietver-träge schließen und abwickeln sowie dafür sorge, dass die Wohnung stets vermietet werden könne.

Tenor der BFH-Rechtsprechung
Die Vermietung einer Wohnung ist regelmäßig als solche keine gewerbliche Tätigkeit. Anders ist dies, wenn die Wohnung oder die Wohnräume in hotelmäßigerweise am Markt angeboten und vermietet werden. Dies erfordert eine hotelmäßige Organisation und geht über die normale Vermietung hinaus. Hierzu gehören:
•    Die ständige Vermietungsbereitschaft der Räume
•    Die Erreichbarkeit von Personal (personelle Vorkehrungen)
•   Ggf. die Übernahme von Sonderleistungen, die über eine Vermietung hinausgehen und Personal erfordern.


Weitere Problemfelder zu diesem Themenkomplex:
1. Notwendiges Betriebsvermögen beim Beherbergungsgewerbe / Veräußerungsgewinne / Betriebsaufgabegewinn
2. Abweichende Gebäudeabschreibung bei gewerblicher Vermietung
3. Umsatzsteuerpflicht bei kurzfristiger Vermietung und Zusatzleistungen / Überschreitung der Kleinunternehmergrenze gem. § 19 Abs. 1 UStG.
4. Betriebsprüfungen beim Beherbergungsgewerbe

Fazit:
Die Entscheidung ist Einzelfall bezogen nach den hier vorgenannten Entscheidungs-parametern zu treffen und soweit erforderlich, mit der Finanzverwaltung ggf. im Rahmen der Einholung einer verbindlichen Auskunft (§ 89 Abs. 2 AO) zu klären. Die unterschiedliche Zu-ordnung kann im konkreten Einzelfall zu erheblichen steuerlichen Konsequenzen bei der spä-teren Umnutzung oder Verkauf der Immobilie führen.

Fundstellen:
§15, § 21 EStG
BFH zum Thema: 24.10.2000 IX R 58/97, 17.3.2009 IV B 52/08, 14. 7.2004 IX R 69/02, 14.1.2004 X R 7/02, 14.7.2004 IX R 69/02, 25.11.1988  III-R-37/86
11. 7.1984 – I R 182/79, 21.12.1976 – VIII R 27/72

20.03.2013

Dieter P. Gonze, Steuerberater

Aktualisiert (20. März 2013)

 

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