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Die nachfolgenden Links, Infos + Texte stellen keine Rechtsberatung dar. Bei Erstellung der Texte haben wir uns bemüht, eine auch für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise zu wählen. Dies geht teilweise zu Lasten einer am Gesetzeswortlaut orientierten Präzision. Für die Inhalte kann trotz größtmöglicher Sorgfalt keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Konkretes mit dem Berater Ihres Vertrauens oder gerne auch mit uns.

Was ist beim Kauf einer Immobilie (Eigentumswohnung/Haus) aus steuerlicher Sicht Wichtiges zu beachten?

Beim jährlichen Gespräch mit dem Steuerberater zur Erstellung der Einkommensteuererklärung erfährt der Betroffene es dann! Schwarz auf weiß, was alles beim Immobilienkauf falsch gemacht wurde oder was der Immobilienerwerber einfach besser und damit steuersparender hätte machen können. Nachfolgend eine sicher nicht abschließende Aufzählung der aus steuerlicher Sicht wichtigen Dinge.

Beginnen wir mit der Anschaffung einer zur reinen Selbstnutzung angedachten Immobilie. Die steuerliche Förderung von eigengenutzten Immobilien wurde gegenüber den früheren Jahren (§ 7b, § 10e EStG, Eigenheimzulage) weitgehend gestrichen. Geblieben sind die Denkmalschutzförderung (§ 10f EStG) und die steuerliche Geltendmachung von haushaltsnahen Handwerkerleistungen gem. § 35a EStG. Aber die steuerlichen  Probleme beginnen – wie so oft – auch hier bereits bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Nehmen wir zum Beispiel die Anschaffung einer gebrauchten 100qm Eigentumswohnung zum Preis von 160.000€. Der Kaufpreis wird oft als eine Summe für das Ganze mit allem drum herum vereinbart. Dies liegt in der Natur der Sache, dem Immobilienangebot und den dann folgenden Verhandlungen mit den Kaufinteressenten. Rein steuerlich betrachtet ist der Kaufpreis jedoch auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufzuteilen. Erfolgt dies nicht bereits beim Kauf, können die steuerlichen Konsequenzen zu finanziellen Mehrbelastungen führen. Dies beginnt bereits mit der Grunderwerbsteuer die beispielsweise in Hessen 6% der Bemessungsgrundlage beträgt. Steuergegenstand ist das Grundstück und das mit dem Grundstück untrennbar verbundene Haus und das sonstige damit verbundene Inventar. Standardeinbaumöbel wie Küche, Sauna, Kamin, Markise oder Schränke werden von der Grunderwerbsteuer dagegen nicht erfasst. Um diese aus der Grunderwerbsteuer in der Praxis herauszunehmen, müssen diese wertmäßig im notariellen Kaufvertrag einzeln aufgeführt werden. Die Werte müssen ggf. belegbar (nachvollziehbar, überprüfbar) sein. Dies ist noch nicht alles!

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist der gleichzeitige Erwerb eines in der Instandhaltungsrücklage nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG angesammelten Guthabens durch den Erwerber nicht in die grunderwerb-steuerrechtliche Gegenleistung einzubeziehen. Der Erwerb einer Vermögensposition (Anteil an der Instandhaltungsrücklage) stellt lt. Auffassung des Bundesfinanzhofes kein Entgelt für den Grundstückserwerb im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes dar (BFH-Urteil vom 9.10.1991 (II R 20/89) BStBl. 1992 II S. 152). Im vorgenannten Beispielfall führen der Anteil an der Instandhaltungsrücklage (5.000€) und der Zeitwert der Einbauküche (7000€) insgesamt zu einer Grunderwerbsteuerersparnis von 720€ (6% von 12.000€).
TIPP zur Grunderwerbsteuerersparnis: Im Kaufvertrag sollte der genaue Anteil (Anteil am Gesamteigentum gem. Teilungserklärung) an der Instandhaltungsrücklage zum Zeitpunkt des Erwerbs aufgeführt werden. Beispiel: Miteigentumsanteil 100/1000 einer Instandhaltungsrücklage von insgesamt 50.000€ = eigener Anteil von 50000/1000*100 = 5.000€.

TIPP Einkommensteuerersparnis: Auch die Aufteilung des Kaufpreises auf die Werte für den Gebäudeanteil und den Grundstücksanteil kann für spätere steuerliche Zwecke von erheblicher Bedeutung sein. Wird die Immobilie später betrieblich oder zu Vermietungszwecken genutzt, können auf die Anschaffungs-/Herstellungskosten Abschreibungen steuermindernd berücksichtigt werden. Die Abschreibungen (§ 7 EStG) beziehen sich jedoch nur auf den Gebäudeanteil und nicht auf den Grundstücksanteil der Immobilie. Als allgemeiner steuerlicher Wert eines Grundstückes gilt der Bodenrichtwert (§145 Abs. 3 BewG) des regionalen Gutachterausschusses (www.gutachterausschuesse-online.de). Dies ist ein Wert je qm Grundstücksfläche der aus den aktuellen Grundstücksverkäufen gleichgelegener Grundstücke ermittelt wurde. Nehmen wir in einem Beispielfall an, dass ein Einfamilienhaus mit einem Grundstück von 1000qm zum Preis von 300.000 € erworben wurde. Nach Recherche beim Gutachterausschuss wird ein qm Preis von 150€ ermittelt.

Wichtig: Zunächst ist zu prüfen, ob es sich um ein einheitliches Grundstück (Bauland) handelt oder es sich um ein Baugrundstück und Gartenland handelt. Im letzteren Fall sind die Grundstücksteile unterschiedlich zu bewerten. Gehen wir in unserem Beispielfall weiter davon aus, dass es sich um ein Baugrundstück mit einem Bodenrichtwert von 150€ x 1.000qm = 150.000€ handelt. Damit würden auf den Gesamtkaufpreis für Gebäude und Grundstück von 300.000 €,  50 % = 150.000 €, auf das Grundstück entfallen. Die Abschreibungsbemessungsgrundlage für das Gebäude wäre damit 50% der tatsächlich angefallenen Anschaffungskosten (Kaufpreis, Makler, Notar, Amtsgericht). Dies kann zutreffen oder auch nicht. Nehmen wir einmal an, der Kauf wäre ein „Gelegenheitskauf/Schnäppchenkauf“ und der Verkehrswert der Immobilie würde tatsächlich bei 380.000 € liegen. In diesem Falle hätten wir das Grundstück eindeutig zu hoch bewertet, denn ein günstiger Kaufpreis lässt sich i.d.R. nicht auf die Immobilienteile Grund und Boden verteilen, sondern ist ebenso im Verhältnis der Verkehrswerte zueinander aufzuteilen. Erkenntnisse hierüber können aus aktuellen Schätzurkunden für das Objekt entnommen werden.

TIPP: Vorhandene Immobilienwertschätzungen von Maklern und Banken etc. nutzen! Im Beispielfall liegt ein Wertgutachten  mit einem Verkehrswert in Höhe von 380.000 € vor. Laut Gutachten beträgt der Grundstücksanteil hiernach 150.000 €, entsprechend dem amtlichen Bodenrichtwert und bezogen auf den Verkehrswert 39,47 % (150.000/380.000). Der so ermittelte Grundstücksanteil von 39,47 % ist nun von den Anschaffungskosten abzuziehen. Der Restbetrag zuzüglich etwaiger weiterer Baukosten bildet die Bemessungsgrundlage für eine spätere Abschreibung, die dann – wie im Beispielfall – dank gründlicher Vorarbeit deutlich höher ausfällt.

TIPP: Grundsätzlich sollten auch bei einer Selbstnutzung der Immobilie die Anschaffungskosten exakt aufgeteilt und ggf. beim Finanzamt vorgelegt werden, um bei einer späteren anderen Nutzung nicht in Beweisnot zu geraten.

Bleiben wir noch bei den Selbstnutzern von Wohneigentum. Steuerlich können hier haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) geltend gemacht werden. Für Aufwendungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durch Handwerksbetriebe beträgt die Förderung 20 % des Lohnanteils (Steuerabzugsbetrag), maximal 1.200 € jährlich (§ 35a Abs. 3 EStG). Der Höchstbetrag wird damit bei 6.000 € erreicht. Der Aufwand entsteht für den Steuerpflichtigen nicht durch die Rechnungsstellung des Handwerkers, sondern erst mit Zahlung (Banküberweisung / keine Barzahlung!) des Rechnungsbetrages. Insofern macht es Sinn, größere Aufwendungen soweit möglich über den Jahreswechsel zu verteilen, um die höchstmögliche steuerliche Vergünstigung zu erlangen.

TIPP: Soweit möglich verteilen Sie die Aufwendungen / Rechnungszahlungen auf zwei Jahre um die Höchstbeträge auszuschöpfen.
In die Bemessungsgrundlage für die 20%ige Förderung fließen nur die Arbeitsaufwendungen und nicht die Materialaufwendungen ein. Förderfähig sind die Arbeits-/LohnanteileFahrtkosten, etwaige Maschinen-/Gerätestunden und die anteilige Umsatzsteuer. Diese werden auch dann steuerlich berücksichtigt, wenn sie im Auftrag einer Hausverwaltung oder einer Eigentümergemeinschafft anfallen. Abzugsfähig ist in diesem Fall der Anteil der Arbeitsaufwendungen, der auf die eigene Wohnung entfällt. Dies ist aus der Abrechnung der Hausverwaltung bzw. der Eigentümergemeinschaft erkennbar. Wichtig: Die Steuervergünstigung kann nur erlangt werden, soweit vom Unternehmen eine ordentliche Rechnung vorgelegt wird und der Rechnungsbetrag auf das Konto des Unternehmens gezahlt wird. Als Nachweis dient die Rechnung und der Überweisungsbeleg/ Kontoauszug ggf. Onlineausdruck. Typische hierzu zählende Handwerkertätigkeiten sind: Arbeiten an Innen- und Außenwänden, am Dach, der Fassade, den Garagen etc.; Renovierung/Modernisierung der Fenster, Türen, Elektro- und Sanitärinstallation, den Bodenbelägen etc.; Reparatur und Wartung der Heizungsanlage, Aufzugsanlage, Gas- und Wasserinstallation; Reparatur und Wartung von Geräten des Haushaltes wie der Einbauküche, der Waschmaschine, des Trockners, des Fernsehers, des PC-Systems etc.; Arbeiten zur Gartengestaltung, Außenarbeiten wie Pflastern des Hofes; Aufwendungen für die Überprüfung von Anlagen etc. wie Schornsteinfeger, Kontrolle der Blitzschutzanlagen, Ausrichtung der Antennen/SAT-Anlagen etc. Wichtig: Lt. Gesetz sind nicht begünstigt Herstellungsaufwendungen für etwas Neues. Zum Beispiel die Errichtung eines Anbaues, der erstmalige Ausbau des Dachgeschosses, Einbau von Fenstern und Türen an deren Stelle bisher noch keine waren etc.. Diesem hat der Bundesfinanzhof widersprochen. Aus dem aktuellen BMF-Schreiben vom 10.1.2014 Randziffer 21 ist nun abzuleiten, dass es ab Bezug / Selbstnutzung der Wohnung / des Eigenheims nicht mehr auf diese Unterscheidung ankommt. Alle Reparatur und Umbaumaßnahmen ab Bezug sind damit begünstigt, unabhängig davon, ob es sich um Reparatur- oder Herstellungsaufwand handelt. Hierzu zählt u.E. auch die nachträgliche Anbringung des Außenputzes oder erstmalige Anlage des Gartens nach Einzug.  

TIPP: Die Speditionskosten u.a. für den Umzug in das Eigenheim, können Sie im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen (§35a EStG) ebenso steuermindernd geltend machen.

Für Baumaßnahmen an einer selbstgenutzten Immobilie die ganz oder teilweise unter Denkmalschutz steht oder sich in einem Sanierungsgebiete und städtebaulichen Entwicklungsbereich befindet, kann eine Förderung nach § 10f EStG in Frage kommen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer die Aufwendungen der Erhaltungsmaßnahme trägt und diese im Vorfeld mit der zuständigen Behörde (Beispiel: Denkmalschutzbehörde) abgestimmt wurde. Die Aufwendungen können im Jahr der Fertigstellung und in den 9 Folgejahren jeweils bis zu 9% als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Die Förderung kann der Steuerpflichtige nur für ein Gebäude (zusammenveranlagte Ehegatte 2 Gebäude) geltend machen. TIPP: Im Vorfeld des Erwerbs oder der Durchführung von Baumaßnahmen prüfen ob die Voraussetzungen für eine Sanierungs- / Denkmalförderung vorliegen.

Kommen wir nun zum Erwerb einer Immobilie die zum Teil selbstgenutzt und zum Teil vermietet oder für berufliche Zwecke genutzt werden soll. In diesem Fall sind bereits weit vor Abschluss eines Kaufvertrages oder dem Beginn einer Baumaßnahme steuerstrategische Vorüberlegungen zu treffen. Um es vorneweg zu sagen, wer hier sein eigenes Steuermodell sicher durchdenkt und konstruiert (am besten mit Hilfe eines versierten Steuerberaters oder Lohnsteuerhilfevereins) wird am Ende erhebliche Steuerbeträge sparen die er dann unter Umständen zu einer zügigeren Schuldentilgung einsetzen kann. Nach dem Grundprinzip des Falles sind die Kosten (Abschreibungen, Erhaltungsaufwendungen, Umlagen, Finanzierungskosten etc.) auf den selbstgenutzten Anteil des Gebäudes und auf den vermieteten oder betrieblich genutzten Anteil des Gebäudes aufzuteilen.

TIPP: Bei der Herstellung eines Neubaus ist im Vorfeld zu prüfen, ob es steuerlich sinnvoll ist das Objekt in Wohneigentum nach dem Wohneigentumsgesetz aufzuteilen. Die Standardkostenverteilung erfolgt in der Weise, dass Kosten die den beiden getrennten Bereichen direkt zugeordnet werden können, auch direkt zugeordnet werden. Damit bleibt die Reparatur eines Fensters im selbstgenutzten Gebäudeteil steuerlich unberücksichtigt (Ausnahme Lohnanteil gem. § 35a EStG) und die Reparatur eines Fensters im vermieteten Gebäudeteil ist in voller Höhe steuermindernd abzugsfähig. Die Kosten die das gesamte Gebäude betreffen wie Dachreparaturen, Treppenhaus, Heizung, Gemeinschaftsflächen, Finanzierungskosten etc., werden im Verhältnis der Wohnflächen der beiden Bereiche zueinander aufgeteilt. Beträgt beispielsweise in einem 2-Familienhaus die Fläche der selbstgenutzten Erdgeschosswohnung 100qm und die Wohnfläche der vermieteten Dachgeschosswohnung 80qm (wegen Dachschrägen), so bleiben 55,55% (100/180) der nicht direkt der vermieteten Wohnung zuzuordnenden Aufwendungen steuerlich unberücksichtigt (Ausnahme § 35a) abzugsfähig. Die Flächenaufteilung gilt es aus diesem Grunde von Anfang an exakt und nachvollziehbar zu dokumentieren. Das Gleiche gilt datumsgenau für spätere geänderte Nutzungen. Leicht zu erkennen ist hier am Beispiel, dass es steuerlich optimal ist, wenn Aufwendungen direkt dem vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäudeteil zugeordnet werden können.
Bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum und einer entsprechenden Finanzierungsgestaltung (Darlehen für jede Wohnung) ist dies am einfachsten. Das vorhandene Eigenkapital wird bei der eigengenutzten Wohneinheit eingesetzt und der etwaige Rest mit einem schnell zu tilgenden Darlehen finanziert. Die fremd oder betrieblich genutzte Wohneinheit wird hingegen mit Fremdmittel finanziert und erst dann getilgt, wenn das Darlehen für die privat genutzte Wohneinheit vollständig getilgt ist. Damit mindert der größte Teil (größer als bei einer Flächenaufteilung) der Zinsaufwendungen den steuerlichen Überschuss aus der Vermietung und führt direkt zur Steuerersparnis. Dieses Steuermodell funktioniert auch ohne Wohneigentum, soweit die Darlehen und die Mittelverwendung hieraus exakt dem jeweiligen Bereich zugeordnet werden können. Ohne Wohneigentum ist dies jedoch in der Praxis deutlich komplizierter und scheitert oft an der tatsächlichen Umsetzung. Werden die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich abgerechnet und bezahlt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass auch die Darlehensmittel nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen verwendet worden sind. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Steuerpflichtige durch eigene Aufstellung die Herstellungskosten anteilig dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet und die sich danach ergebenden Herstellungskosten mit Darlehensmitteln bezahlt. Nach der herrschenden BFH (Bundesfinanzhof) Rechtsprechung setzt der steuermindernde Abzug von Darlehenszinsen bei einem gemischt genutzten Gebäude unter anderem voraus, dass der Steuerpflichtige die Herstellungskosten mit Geldbeträgen aus dem dafür aufgenommenen Darlehen tatsächlich bezahlt (BFH-Urteile vom 9. Juli 2002 IX R 65/00BFHE 199, 430BStBl II 2003, 389; vom 25. März 2003 IX R 22/01, BFHE 200, 271, BStBl II 2004, 348; BFH-Beschlüsse vom 15. Mai 2007 IX B 184/06,BFH/NV 2007, 1647; vom 10. April 2007 IX B 159/06BFH/NV 2007, 1503). Soweit dies nicht exakt belegt werden kann, ist eine Aufteilung nur nach dem Verhältnis der Flächen möglich (BFH IX R 35/08 vom 1.4.2009). TIPP: konkrete Zuordnung und Verwendung von Darlehensmitteln zur Steueroptimierung. Kommen wir noch einmal zurück auf unser 2-Familienhaus mit einer selbstgenutzten und einer vermieteten Wohnung. Soweit auch die Aufwendungen für die Errichtung und Pflege des Gartens anteilmäßig steuermindernd geltend gemacht werden sollen, bedingt dies, das dem Wohnungsmieter auch die Nutzung des Gartens ausdrücklich im Mietvertrag erlaubt ist. Das gleiche gilt natürlich auch für die Nutzung eines Schwimmbades oder einer Sauna. Ist dies der Fall und gehört die Nutzung zum Gegenstand des Mietvertrages, können auch die anteiligen Aufwendungen steuermindernd geltend gemacht werden.
TIPP: Die Möglichkeiten der Gartennutzung, Parkplatz im Hof, Sauna, Schwimmbad u.a. im Mietvertrag explizit mit anführen,um die anteiligen Aufwendungen als Werbungskosten steuermindernd geltend zu machen.

Ein weiteres steuerliches Problem im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie die ganz oder teilweise Vermietungszwecken dient, stellt sich bei Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Objekts. Zunächst gilt es den Begriff „Herstellungsaufwand“ vom Begriff „Erhaltungsaufwand“ zu unterscheiden (R 21.1 EStR). Herstellungsaufwendungen fallen an, wenn etwas Neues bisher Nichtvorhandenes geschaffen wird. Beispielsweise wird ein Fenster dort eingebaut wo bisher keines war oder eine neue Wohnung im Dachgeschoss errichtet. Herstellungsaufwendungen werden über die Dauer der Nutzung, im Regelfall mit 2% p.a. abgeschrieben und entfalten damit jährlich nur eine begrenzte steuerliche Wirkung. Erhaltungsaufwendungen dienen der Erhaltung der Immobilie. Ein vorhandenes Fenster wird durch ein neues modernes ersetzt oder eine Heizungsanlage wird komplett erneuert. Die Aufwendungen für Erhaltungsaufwendungen sind (soweit keine Eigennutzung vorliegt) im Jahr des Entstehens (Zahlung) in voller Höhe abzugsfähig oder können wahlweise auf bis zu fünf Jahre in gleichen Beträgen verteilt werden (§ 82b EStDV). Vorsicht ist jedoch in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes geboten. Übersteigen die Erhaltungsaufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung 15% der Nettoanschaffungskosten des Gebäudeteils, so werden diese praktisch als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand umqualifiziert und können wie die Anschaffungskosten nur noch über die Abschreibungsdauer (§ 7.4 = 2%/2,5% p.a.) steuermindernd geltend gemacht werden (vergl. BMF-Schreiben vom 18. 7.2003 IV C 3 – S 221 – 94/03 Ziffer 38). Normale, jährliche übliche Erhaltungsaufwendungen (Wartung, Pflege etc. auch Tapezierarbeiten) bleiben hierbei unberücksichtigt.

Wichtig Vereinfachungsregelung: Jährliche Herstellungs-/Erhaltungs-aufwendungen bis zu insgesamt netto 4000€ können jedoch bei der Anschaffung von gebrauchten Immobilien auch in den ersten drei Jahren im Rahmen einer Vereinfachungsregelung (R 21.1 Abs. 3 EStR) steuerlich als Erhaltungsaufwendungen behandelt werden.

TIPP zur Steuerminderung: Die Nachholung eines Reparatur-/Instandhaltungsstau sollte in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie auf 15% der Anschaffungskosten des Gebäudeteils begrenzt werden und danach nicht innerhalb von fünf Jahren zu einer Totalsanierung führen.

Praktische Vorgehensweise zur Beachtung der 15%-Grenze:
1.
15% Grenzwert ermitteln (Gebäudeanteil an den Gesamtanschaffungs-/Herstellungskosten)

2. Aus den jährlichen Handwerkerrechnungen die Aufwendungen für die normalen alljährlichen Erhaltungsaufwendungen aussortieren. (Schornsteinfeger, Heizungswartung, Kleinreparaturen bis 4000€ ohne Kernsanierung etc.).

3. Max. bis zur 15% Grenze (Nettorechnungsbeträge). Hinweis: Bei den verbleibenden Reparaturaufwendungen handelt es sich ggf. um die Beseitigung eines Instandhaltungsstaus und damit um Herstellungsaufwendungen soweit die 15%-Grenze in den ersten drei Jahr überschritten wird.

Soweit die Immobilie ganz oder teilweise zur Erzielung von umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen (Beispiel: betriebliche Nutzung) genutzt wird, kann eine Option zur Umsatzsteuer erhebliche finanzielle Vorteile durch den anteiligen Vorsteuerabzug auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten oder geplanten Sanierungs- / Erhaltungsaufwendungen bringen (§ 9 Abs. 1+2 UStG).


TIPP zur Finanzierung von Aufwendungen: Option zur Umsatzsteuer prüfen! Neben den genannten steuerlichen Dingen gilt es natürlich auch weitere Dinge zur Erlangung von verbilligten Krediten (Kfw) oder regionalen Förderungen (Gemeinden, Städte, Land, Bund, EU) zu erlangen. In allen Dingen ist fachlicher Rat zum frühestmöglichen Zeitpunkt gefragt.

Checkliste zum Immobilienkauf

Dieter P. Gonze

Steuerberater

 

15. 4.2014

 

 

 

 

Aktualisiert (13. März 2015)

 

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