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GONZE & SCHÜTTLER - DIE BERATER AG
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Die nachfolgenden Links, Infos + Texte stellen keine Rechtsberatung dar. Bei Erstellung der Texte haben wir uns bemüht, eine auch für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise zu wählen. Dies geht teilweise zu Lasten einer am Gesetzeswortlaut orientierten Präzision. Für die Inhalte kann trotz größtmöglicher Sorgfalt keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Konkretes mit dem Berater Ihres Vertrauens oder gerne auch mit uns.

Gewerblicher Grundstückshandel

Ein rechtlich brisantes und in Einzelfällen ein komplexes Risiko beim Verkauf von Immobilien ist die Frage, ob es sich bei dem geplanten Verkauf der Immobilie tatsächlich um ein privates ggf. steuerfreies Veräußerungsgeschäft oder um einen unternehmerischen gewerblichen Grundstückshandel mit allen steuerlichen Konsequenzen handelt.

Wann sind solche Überlegungen anzustellen?
Die Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen inkl. dem Halten von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, haben grundsätzlich vermögensverwaltenden und keinen gewerblichen Charakter. Dies auch bei erheblichem Grundbesitz und einem dementsprechenden Verwaltungsaufwand. Auch die Vermietung der Immobilie für gewerbliche Zwecke führt hier zu keiner anderen Betrachtungsweise (BFH-Urteil vom 21.8.1990, BStBl 1991 II. S.126 / BMF-Schreiben vom 3.3.2015 GZ: IV C 1 – S 1980-1/13/10007:003). Eine aktive unternehmerische Tätigkeit als Grundstückseigentümer liegt nach Auffassung des BMF auch nicht vor, wenn ein häufiger Mieterwechsel stattfindet, eine Umsatzmiete vereinbart wird, Zusatzleistungen/Nebenleistungen wie beispielsweise die Energieerzeugung mittels Photovoltaikanlage erbrachten werden etc.

Der Bereich der Vermögensverwaltung wird verlassen, wenn Grundstücke mit dem Ziel erworben werden, diese kurzfristig weiter zu vermarkten. Beispielsweise der Ankauf eines alten Gründerzeitmehrfamilienhauses mit dem Ziel das Gebäude zu sanieren, in Eigentumswohnungen aufzuteilen, um diese dann weiter zu veräußern. Es kommt nach herrschender Rechtsprechung auf das Gesamtbild der Verhältnisse an. Steht die Erzielung von Miet-/Pachterträgen (Fruchtziehung) aus zu erhaltenen Substanzwerten oder steht vielmehr die Steigerung und Verwertung substanzieller Vermögenswerte im Vordergrund. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofes (BFH) ist bei einem Ankauf einer Immobilie mit der bereits zu diesem Zeitpunkt bestehenden Absicht, diese ganz oder parzelliert, bebaut und unbebaut weiter zu verkaufen (Substanzverwertung), um hieraus Einkünfte zu erzielen, von einem gewerblichen Grundstückshandel und nicht von einer Vermögensverwaltung mit der Absicht der Fruchtziehung (Miet- und Pachteinkünfte) auszugehen.
Merkmale für einen gewerblichen Grundstückshandel sind u.a. der Verkauf eines Objektes vor der Bebauung/Sanierung, die Bebauung nach speziellen Vorgaben des späteren Käufers und der Verkaufsauftrag an einen Makler im Zeitpunkt der Bebauung. Je größer der zeitliche Abstand zwischen Erwerb bzw. Errichtung und Veräußerung bzw. je länger der Verwertungszeitraum ist, umso konkreter müssen jedoch die besonderen Umstände sein, die auf einen einheitlichen Betätigungswillen schließen lassen. Hierzu gehören u.a. ständige Verkaufsbemühungen wie Anzeigen etc. und Teilverkäufe (siehe hierzu: BFH XI R 7/02 BStBl II, 2004, S. 738, BFH in BFH/NV 1996, 466; BFH-Beschluss vom 21. Juni 1996 VIII B 87/95, BFH/NV 1996, 897).
Als ein Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt nach dem BFH-Beschluss vom 10.12.2001, BStBl 2002 II S. 291 die „Drei-Objekt-Grenze". Die „Drei-Objekt-Grenze" setzt einen zeitlichen Zusammenhang von fünf Jahren zwischen dem Ankauf und dem Verkauf eines Objekts (jedes Grundstücksgeschäft) voraus. Danach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. Die „Drei-Objekt-Grenze" wird häufig fehlinterpretiert. Natürlich kann es vorkommen, dass Immobilieneigentümer mehr als drei Objekte innerhalb von 5 Jahren verkaufen und allein aus diesem Grunde nicht von einem „gewerblichen Grundstückshandel" auszugehen ist. „Innerhalb von 5 Jahren" bedeutet, dass der Ankauf- und der Verkauf der Immobilie in diesem Zeitraum stattfinden. Für jeden einzelnen Grundstückverkauf des betroffenen Steuerpflichtigen ist somit zu überprüfen, ob dieser Verkauf als Zählobjekt bei der Beurteilung der „Drei-Objekt-Grenze" mitzurechnen ist. Als Zählobjekte kommen alle bebauten und unbebauten Grundstücke, Einheiten von Wohn- und Teileigentum, Erbbaurechte oder Anteile an Grundstückgemeinschaften/Gesellschaften (mind. 10 %) in Frage. Teilentgeltliche Übertragungen ohne Gewinnerzielungsabsicht und Grundstücksschenkungen bleiben unter Umständen als Zählobjekt unberücksichtigt. Es sei denn, andere Umstände, wie z.B. Einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten, sprechen für eine Berücksichtigung als Zählobjekt. Dies kann im Vorfeld nicht immer sicher geklärt werden und bedarf im Streitfall ggf. einer richterlichen Überprüfung. Zur Vermeidung von hohen Steuerbelastungen sollte im Einzelfall auf das Grundstücksgeschäft verzichtet werden. Eine denkbare Variante wäre ein Grundstücks Pachtvertrag mit Kaufoption zum Ablauf des Vertrages zu einem bereits fixierten Preis. Selbstgenutzte „Zählobjekte" oder Zählobjekte, deren Anschaffung außerhalb des 5-Jahreszeitraums liegen, bleiben jedoch unberücksichtigt, soweit keine anderen Merkmale für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen.

Wird seitens der Finanzverwaltung ein gewerblicher Grundstückshandel erkannt, so sind die Fragen zu klären, zu welchem Zeitpunkt er begonnen hat und ab welchem Zeitpunkt er ggf. wieder eingestellt wurde. Der Beginn orientiert sich an den ersten Vorbereitungshandlungen. Das Ende liegt beim Verkauf des letzten Objekts. Das nachträgliche Erkennen des gewerblichen Grundstückshandels führt verfahrensrechtlich zu einem „rückwirkenden Ereignis". Dies mit der Folge, dass beispielsweise bei Überschreiten der drei Objektgrenze mit dem Verkauf des vierten Objekts für die davorliegenden vier Jahre die Steuerbescheide geändert werden können (§175 Abs. 1 Nr. 2 AO). Insoweit sollten im Vorfeld steuerliche Risiken bedacht werden. Nicht behandelt wurden die umsatzsteuerliche Problemfelder, soweit zur Umsatzsteuer optiert wurde.

14.4.2016

Dieter P. Gonze, Steuerberater

Aktualisiert (02. März 2017)

 

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