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GONZE & SCHÜTTLER - DIE BERATER AG
WIRTSCHAFTSBERATUNG   STEUERBERATUNGSGESELLSCHAFT
FRANKFURT - LEIPZIG - DÖBELN - NIDDERAU

Die nachfolgenden Links, Infos + Texte stellen keine Rechtsberatung dar. Bei Erstellung der Texte haben wir uns bemüht, eine auch für Nichtsteuerfachleute verständliche Ausdrucksweise zu wählen. Dies geht teilweise zu Lasten einer am Gesetzeswortlaut orientierten Präzision. Für die Inhalte kann trotz größtmöglicher Sorgfalt keinerlei Gewähr übernommen werden. Bitte sprechen Sie über Konkretes mit dem Berater Ihres Vertrauens oder gerne auch mit uns.

Förderung des Mietwohnungsbaus ab 2016

Bundesregierung bringt neue Förderung des Mietwohnungsbaus auf den Weg!
(Hinweis: Noch nicht verabschiedet und in Behandlung beim Finanzausschuß)

Die Bundesregierung hat am 3. Februar einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaues auf den Weg gebracht. Ziel ist die zeitlich befristete Gewährung von Sonderabschreibungen für den Kauf und die Herstellung von neuen Eigentumswohnungen und Gebäude in bestimmten Fördergebieten. Begünstigt sind Bauvorhaben eines nach dem 31.12.2015 und vor dem 1.1.2019 gestellten Bauantrages bzw. einer Bauanzeige. Es geht um die Förderung und den Anreiz von Bauvorhaben des Mietwohnungsbaus. Zur Vermeidung der Begünstigung von Luxusimmobilien wurde die Förderung auf Objekte begrenzt deren Anschaffungs- / Herstellungskosten 3.000€ je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Fördergebiete sind die Gebiete, die zum Zeitpunkt der Beantragung der Baugenehmigung / Bauanzeige durch die Anlage zu § 1 Absatz 3 der Wohngeldverordnung den Mietenstufen IV bis VI zugewiesen sind oder von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung auf Grund des § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs als Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten festgelegt worden sind oder von der jeweiligen Landesregierung durch Rechtsverordnung auf Grund des § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs als Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze bestimmt worden sind. Es sind die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in denen die gesetzliche Mietpreisbremse greift. Die neue Förderung wurde durch Neuschaffung des §7b EStG in das Einkommensteuergesetz eingefügt. Sie ermöglicht die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen für die begünstigten Objekte. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen beträgt maximal 2.000€ je Quadratmeter Wohnfläche und kann letztmalig für das Jahr 2022 geltend gemacht werden. Die Sonderabschreibungen betragen in den ersten beiden Jahren jeweils 10% der Bemessungsgrundlage und im dritten Jahr 9% der Bemessungsgrundlage. Damit können in den ersten drei Jahren 29% der maximal förderfähigen Summe neben der Regelabschreibung nach §7 Abs. 4 EStG von 2%, steuermindernd als Werbungskosten zur Einkunftsart Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Beispiel: Kauf einer 100qm Eigentumswohnung zur Weitervermietung, Bauantrag 1.2.2016, Fertigstellung 1.1.2017, Herstellungskosten 2500€ je qm. Insgesamt 250.000€ (Gebäudeanteil). Verlauf der Abschreibungen in den Jahren 2017 – 2020:

Herstellungskosten / Gebäudeanteil:

250.000,00 €

Regelafa

Sonderafa

qm Wohnfläche

100,00 qm

   

Bemessungsgrundlage §7b EStG n.F.

200.000,00 €

   

Jahr 2017

25.000,00 €

5.000,00 €

20.000,00 €

Jahr 2018

25.000,00 €

5.000,00 €

20.000,00 €

Jahr 2019

23.000,00 €

5.000,00 €

18.000,00 €

Summen:

73.000,00 €

15.000,00 €

58.000,00 €

Buchwert 1.1.2020:

127.000,00 €

   

Restwertabschreibung ab 2020 p.a.

2.540,00 €

 

Im Beispielfall können damit in den ersten drei Jahren rund 30% der Gebäudeherstellungskosten abgeschrieben werden (73.000€ / 25.0000€) die bei einem Steuervorteil von rund 40% zu einer zusätzlichen Liquidität von ca. 23.200€ (40% von 58.000€) führen. Die jährliche Restwertabschreibung nach dem Begünstigungszeitraum von 3 Jahre bemisst sich nach §7a EStG und damit in Höhe von 2% vom Restwert (Beispielfall: 127.000].

Fazit: Die Steuervergünstigung zur Förderung des Mietwohnungsbaues ist an fünf wesentliche Bedingungen geknüpft:

  1. Das Objekt dient der Vermietung zu Wohnzwecken
  2. Objekt liegt im Fördergebiet
  3. Bauantrag/Bauanzeige nach dem 31.12.2015 und vor dem 1.1.2019
  4. Die Anschaffungs-/Herstellungskosten je qm Wohnfläche betragen maximal 3.000€
  5. Die Immobilie muss für mindestens 10 Jahre für Wohnzwecke genutzt werden.

Noch ist das Gesetz nicht in Kraft. Über verschiedentliche Regelungen konnten bisher in den poltischen Entscheidunggremien noch keine Einigung erzielt werden.

Die weitere Entwicklung und endgültigen gesetzlichen Bestimmungen und Ausführungen hierzu sind abzuwarten.

Dieter P. Gonze, Steuerberater

7.6.2016

Aktualisiert (11. August 2016)

 

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